Die Kündigung im Mietrecht 

Kaum eine anderer Rechtsakt beschäftigt die hieseigen Amtsgericht so, wie die Kündigung im Mietrecht. Gerade wenn das Mietverhältnis beendet werden soll, geraten Vermieter und Mieter in Streit. Dieser Beitrag soll Ihnen einen ersten Überblick über die Kündigung im Mietrecht verschaffen.

Wann kann ein Mieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen?

Will der Mieter das Mietobjekt ordentlich (also fristgemäß) kündigen, gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Dies ist unabhängig davon, wie lange der Mieter die Wohnung oder das Haus bewohnt hat. Wurden im Mietvertrag längere Fristen vereinbart, sind diese grundsätzlich unwirksam. Für den Mieter ergeben sich also in der Regel wenig Schwierigkeiten. Er muss neben der Frist die Schriftform wahren und die Kündigung unterschreiben. Einer Begründung bedarf die Kündigung nicht.

Wann kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen?

Für den Vermieter gestaltet sich das Mietrecht in Bezug auf eine Kündigung meist deutlich schwieriger. Im Gegensatz zum Mieter braucht er einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund, wie z. B. einen Eigenbedarf oder aber die wirtschaftliche Verwertung des Mietobjekts. Eine fristgerechte, ordentliche Kündigung ist zudem wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzungen des Mieters möglich. 

Vermieter müssen zusätzlich die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten:

• 3 Monate bei einer Wohndauer bis zu 5 Jahren
• 6 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 5 Jahren
• 9 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 8 Jahren

In welchen Fällen kann der Mietvertrag außerordenlich gekündigt werden?

Eine außerordentliche und fristlose Kündigung des Mietvertrages bedarf eines wichtigen Grundes. Dieser liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältisses nicht zumutbar ist. 

Wann kann der Mieter außerordenlich und fristlos kündigen?

Der Mieter kann außerordenlich und fristlos kündigen, wenn er die Wohnung aufgrund schwerster Wohnungsmängel nicht mehr vertragsgemäß nutzen. Eine fristlose Kündigung ist für den Mieter im Einzelfall auch dann möglich, wenn der Vermieter den Hausfrieden nachhaltig stört. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere auch dann vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung grundsätzlich erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

Wann kann der Vermieter außerordenlich und fristlos kündigen?

Die fristlose Kündigung durch den Vermieter kann - unter bestimmten Voraussetzungen - aufgrund eines Zahlungsverzug des Mieters erfolgen. Gerade wenn sich die Mietrückstände über mehrere Monate hinziehen, ist ein Punkt erreicht, an dem der Vermieter über eine außerordentliche Kündigung aussprechen kann. Es ist jedoch zu beachten, dass dem Vermieter bei Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung durch die Gesetze und die Rechtsprechung strenge Anforderungen abverlangt werden. Während die ordentliche Kündigung durch Vermieter oftmals (noch) reibungslos vonstatten geht, ist die fristlose Kündigung meistens mit Streit verbunden. Hier ist es ratsam, von Anfang an einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen. Nicht selten muss nämlich das Gericht am Ende einer mietrechtlichen Auseinandersetzung ein Machwort sprechen. Um sodann vor bösen Überraschungen gefeit zu sein, sollte eine Kündigung von Anfang an auf stabile Beine gestellt werden. Die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts ist dabei zumeist unabdingbar.

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